阿正资源网创始人-阿正 北京买房_理清思路,购房建议459
原标题：北京买房：理清思路，购房建议459
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
房产情况：1. 西城白纸坊荣宁园两居1200w（学校西城实验小学）；2. 丰台新宫公园懿府三居650w ；3. 望京新源国际90平500w（新源国际因为有办公的跑输望京大盘，目前在清理办公公司，中介说有可能后续补涨一点）。家庭情况：孩子27年上学（户口在西城731之前，再买房可单校）。
需求：学区肯定要解决，不想孩子在西城最差的小学读，三套房换两套房，不贷款，要有一套改善三居，不管怎么换必须保证房产都跟上大盘（不求绝对跑赢大盘）。目前感觉丰台和望京的房子跑输大盘，尤其是丰台公园懿府虽然居住最舒服，但就它这两年没涨。荣宁园03年商品房居住不错，但也是西城相对冷门小区，因为没有学区加上最小户型都是100平以上，一年成交不了几套，流通性一般，但属于西城学区洼地。
目前考虑的方案：
1、荣宁园望京换中信城两居1600-1700，公园懿府不动。孩子能上八中。（疑问：中信城有没有学区溢价，现在操作合适还是26年上学人少了再操作，自己感觉应该尽早换，到26年是不是有可能荣宁园望京不加钱都换不了中信城了？）
2、荣宁园 望京加点钱换天坛府150平三居，公园懿府不动。改善算是到位了，但学校东城一师附小，小学还可以，中学很一般。
3、公园懿府望京换中海京三或者亦庄金茂系的三居，荣宁园不动，目前看公园懿府和望京能换1200w的房子，感觉也就河西的京三和金茂系改善最好，学区也有潜力，也能跟上大盘。西城学籍也留着，如果27年亦庄学区一般，还可以卖荣宁园再买西城好学区上学。当下也把公园懿府和望京跑输大盘的房产置换到相对优质资产。
请您帮我分析一下我这几个方案哪个更好一些？中信城什么时候换合适？
A：
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1、2027年上学，肯定是低谷期了，那就不用着急。或者说如果是卖房后要增加大量的资金（包括贷款），那就提前换，如果是平级置换的话什么时候都行，过了入学高峰期才相对更稳妥呢。
2、中信城当然有学区溢价了，西城所有带学位的房子都有溢价。但这分地方和房子，除了德胜和金融街的部分小区之外，其他学区都是总价高的商品房溢价低，超过1500万的溢价也就是10%左右吧。各区都这样，因为大多数家长都抢总价低的，所以对豪宅的影响相对小的多。
反正荣宁园是肯定比中信城溢价高的，也谈不上洼地，就值这价格。中信城中大户型属于能不依赖学区也能保值的，所以如果过了高峰期，荣宁园大概率比中信城受到的影响大。
3、换天坛府，谁说能保证一师附小了？东城可是真多校，很难保证。所以有可能也就是做到了住新房，是否改善看自己的体验。其他的需求都不好说，自住为主吧。
4、公园懿府，买的时候是什么目的啊？郊区的两区交界地带，很难说哪个区能发扬共产主义精神。反正买投资房是注重地段儿的，自住房就看自己的喜好了。所以这里自住合适，升值来说这几年是略落后了点儿，看以后的发展吧。三居也算不上投资房，650万总价，估计能租8000左右吧，肯定还存在新房溢价呢，从投资讲不是太划算。
望京哪儿有新源国际啊，星源国际吧？这不是说有办公的，而是听这名字就是公寓，从开始就是办公的。当年利达汇通公司开发的，主打的就是商住两用，属于望京高价盘。清理办公的，不太好能干净的，而且也意义不大，房价未必上涨，租金倒先掉下来了。全北京除了学区房，改造成功的公寓几乎没有。
亦庄是城南第一学区，但到现在为止，和西城的差距还较大。但如果综合考虑就换这儿呗，西城的也留着，亦庄的算都兼顾。到上学的时候看哪边合适，至少能做到不亏。
5、总之要是我就用第三个方案了，相对稳妥。
仅供参考。
二、
Q:
怎么看台湖板块，润枫领尚怎么样？有人说三区交界，三不管，有人说挨着亦庄和国贸，前景很好，不知道怎么选择？
A：
1、润枫领尚挨着国贸？直线距离都得十多公里呢，这就甭惦记了，再往北还挨着太阳宫到北七家呢。太远了没意义，这挨着亦庄就算不错了，能借到些势能挺好的。
这里也不是三区交界啊，更不是三不管。明明这里是四区交界，大兴朝阳通州亦庄，所以应该是四不管儿才对。当然也没那么差，还行吧，看将来的规划和建设了。
2、前景好不好我不知道，之前这十年反正是升值普通，肯定是没赢，但输的也不算太多。分跟谁比了，如果和核心区的林肯公园比那就输多了，当时便宜也就20%左右吧。现在林肯7.6万，领尚4.8万，差多了。但如果跟大盘相比也还行，不算输的多，说的过去，说明得到了亦庄的支撑。
所以这就属于普通吧，算不上多好也不太弱，我也闹不清怎么规划的，期望值别太高就行。自住为主，其他的看以后的发展了。不过提醒一下，这里有溢价，不算太高，大概在10%吧，说明也被炒高了点儿。
仅供参考。
三、
Q:
我们在回龙观有2套房，无贷款，总价值1000万多点，孩子现在4年级，昌平学籍，丰台户籍，您说为了孩子是否换房到东西海呢？还是就回丰台算了。孩子资质一般，丰台十二中肯定进不去。
要是换房，卖一买一只能到淘白片区，买了也不一定能进好学区，网上说大概率是进六十六中。听说海淀上地那儿有个地方买了就能上好初中，不知道具体是哪个小区？听说单价14万。家人不愿意折腾房子，如果去民办的话，有没有性价比比较高的，不知道该怎么办好了。请您推荐一下。
A：
1、是否买学区房可没有标准方案，我也不敢建议。
2、十二中要没戏的话那就东西城呗。都四年级了，这会儿去海淀，大概率是全家受罪。既然已经是昌平学籍，那去哪个区都没有靠派位进入牛校的可能。海淀拼成绩，东西海拼运气吧。上地这种地方靠派位进牛校意义不大，压力会比较大，高中总不能也派位吧？海淀可是丘陵地带，渣校比丰台还渣呢。
真要买的话就是上地东里或西里，但1000万还真不太好买到什么，一般两居室都千万以上。还有北洼路一号院，能买到70多平的。另外上地佳园能有大一居，但这种总价的一般户型都不太好。
3、民办的，能花钱就上的只有国际校，这我不懂。确定不参加高考了吗？
4、这我也不知道怎么办好，看意思是突发奇想吧？反正如果是普娃，一般不建议去海淀了，进不去好学校的话学区房白买，海淀本来在小升初也没什么学区房概念。东西城就是拼个运气，反正总体资源均衡，只要不是太普通，跟着大部队也能考的不差。民办校甭惦记了，好学校比公立的难多了。不参加高考的我不懂，也谈不上什么性价比。
仅供参考。
四、
Q:
我从去年下半年开始关注朝青板块，主要看的炫特区的非南向一居室。但从我关注开始，这个小区就一直很热门，成交很快，中间也和人同时抢过东南向的一居室没能成功，感觉现在已经有点贵了，也没有太多合适的房子。
我的疑问是：1. 主要考虑保值增值短期不自住的话，现在炫特区适合上车吗？2. 有中介推荐如果觉得炫特贵了可以去兴隆家园看看。我粗略了解了一下，兴隆家园有三区，一区没电梯不考虑，二区好像是当初建的回迁房但是最后房本是商品房，三区是正常商品房。就目前个人情况而言，二区的一居室朝向一般东西，三区一居室朝向一般都是北向，三区价格也更贵一些，这个小区如何？听说门口将来通地铁，现在价格合适嘛？未来前景如何？
A：
1、既然炫特贵了那就买没涨的呗，先看板块内，以及附近四惠什么的，都没合适的再看其他板块。
2、兴隆家园，自住为主吧，户型好的还行，流动性略弱于朝青。这里最早的均价是和华纺差不多的，现在有些差距了吧。以后户型朝向好的肯定能跟上大盘，其他的说不好，普通吧。
3、通地铁，跟这种地段的房价没什么关系。地铁只有在偏远板块作用大，在市区不算高科技新鲜事物，哪儿都有，没人多花钱坐地铁玩儿。顶多是锦上添花吧，大多数情况是波澜不惊，近十年来市区没有因为地铁而涨价的先例，人们都见过世面了。
我不知道现在什么价格，这得问当地中介。应该涨幅比朝青落后一些吧，但我没数据，只有中介有，问他们吧。
4、看看四惠或常营有没有合适的吧，都是逐步传导的。
仅供参考。
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