阿正资源网创始人-阿正 北京买房_理清思路,购房建议460
原标题：北京买房：理清思路，购房建议460
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我还有9年退休，刚办下来北京购房资格，打算在北京购房养老。孩子在外地工作，主要是老两口居住，无学区要求，预算在一千万以内；希望住在户型南北通透、出行便利、小区及周边环境好的地方。我在海淀车公庄工作，通勤时间想控制在40分钟左右。经过筛选，目标集中在奥森的上林世家、四惠的东恒二期、百子湾的金都杭城三个小区，有些难以抉择。
上林世家紧临奥森公园环境不错，紧邻地铁林萃桥站，且感觉保值增值空间大些，缺点是得房率低且客厅朝北；东恒二期相对面积大些，户型也较满意，但离公园和地铁稍远；金都杭城户型、小区环境、性价比都不错，但也离公园和地铁稍远，且在百子湾片区，外面环境嘈杂。目前比较纠结，请章哥从居住及保值升值的角度给些建议，这三个小区买哪个好？或您给推荐一个您认为适合我诉求的小区？非常感谢！
A：
1、养老那当然是奥园附近为主了。上林世家很好，当年的地王，央企中电的开发商，也就是自己给自己高管盖的福利房，所以质量品质、环境、社区氛围和房价的稳定性都合适。未必增值空间大，但保值的稳定性肯定强。没必要追求高收益，风险大，稳妥点儿更合适。
得房率中等吧，我印象中是80%。客厅朝北的是两居。要不就看看其他小区，附近不少呢。
2、东部那是年轻人的板块，流动性强租金高是这里的优势，连其他板块走弱的开间在这些地方都挺受追捧，就是说明年轻人多。短期几年就想置换的买这里，好租好卖，抓住行情也能挣得多，就是波动比北部大点儿，不是太好踩准了。
而且1000万的总价偏高了些，估计流动性和北部差不多了，在不是楼市高峰期的时候估计还不如北边好出手呢。那在同等总价下就没必要了，除非是真喜欢这种年轻人的环境的，否则一般建议北部。
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仅供参考。
二、
Q:
我在瀛海有两套房，孩子25年上学，因为瀛海没有好学校，想卖掉其中一套，凑够400左右换一个亦庄核心区的小两居和一居，到时还住瀛海，亦庄新买的房出租。请问一下：
1、现在准备是不是有点早，听您说过23年是高峰期，过了高峰期买是不是更合适？
2、瀛海的房不卖，想办法凑300多买一个最便宜的房上学，这样收益是不是会更高些？瀛海新房比二手房贵很多，二手房是不是还有涨价空间，现在卖有点可惜。亦庄核心区400左右您推荐哪个小区呢。请帮忙指点，多谢！！
A：
1、卖房后增加的资金（包括贷款）多就提前准备吧，大概率房子比现金保值。平级置换就无所谓，什么时候都行。2023年高峰期不是我说的，那是统计局公布的出生人口数字，上网搜一下就知道了。
2、最便宜的房收益更高？在学区房刚启动那几年是这种情况，总价越低的越受追捧，老破小的升值率才高呢。这在高峰期有可能出现，到了低谷期的时候也有可能给拍回去。这看自己吧，相当于想炒房，得盯着市场踩准时机。
3、瀛海新房，说的哪儿啊？我水平有限，猜不着，不知道。
4、核心区400万，上海沙龙的开间，前年300万，现在已经涨到400左右了，涨的够高的。其他基本都是贵园一带的老房才有这价格，各项都普通，无所谓推荐，让当地中介给找房就行。
仅供参考。
三、
Q:
我目前想把北五环天通苑大三居一套(全款）和刘家窑地铁口小三居一套（公积金贷款还剩80万)卖掉，再添现金买一套远洋天著联排277平米的，全款无贷。
您看从保值上看是否妥当？因为我孩子在永外上学，初中能在汇文南校，我常住永外大三居，保守估计我要在永外住上16年，远洋天著的房子给老人住或者寒暑假偶尔住。
A：
1、怎么说呢，从保值看，只能说真够有钱任性的。
2、天通苑是典型的刚需板块，中小户型的保值大多都挺好，流动性也不错。大三居就肯定是自住为主的了，价格上不去，所以才常年走低，流动性也一般。刘家窑地铁口指哪个小区啊？我猜不着。不过南三环沿线一直是自住合适，升值普通，所以才有了“南三北五”的说法。
也就是说，这两套房都是挺适合自住的，投资角度都普通。估计天通苑的连出租都不太划算，租金收益高不了。从投资角度讲换了都合适。
3、不过换远洋天著的联排是图什么啊？为了自住就合适，房子是用来住的，别墅类更是用来住的。
图保值大概率难点儿，全北京的别墅类产品中反正升值好的是一个都没有，能勉强跟上大盘的都屈指可数。所以这种产品更大的就是消费，是有钱人到了圈层之后的享受，再谈什么保值就不合适了，那都是普通老百姓才考虑的呢。
远洋天著的房子挺好，自住体验高。从升值讲这些年是输了不少，时间越长输的越多。住上16年的话，估计能赶上周边老破小的价格了，基本都这趋势。所以还是经常住吧，偶尔住的话亏的更多。但都有钱到住别墅了，也就甭在乎什么保值了，反正也不容易做到。总之还是享受为主吧，想躺着挣钱不容易。
仅供参考。
四、
Q:
可以讲一下建外SOHO吗？这个项目目前是否知道投入，想买一套从新装修后自住。
A：
1、讲了无数次了，我都说烦了。没什么可说的，自住合适，开公司也行，出租的话租金也正常。其他的就是升值慢，看自己重视什么了。
2、知道投入？没人知道，老潘肯定是不在乎了。“值当”投入吧？看自己图什么了，纯自住可以，图升值就大概率还是不怎么样。
前几年我在某次会议上见到老潘，看他正急赤白脸的跟人搬杠呢。因为有人说他“坑了不少的投资客”，老潘不认账。
在我看来这就是说他那人的不对了，骂人别揭短儿，更不能说实话。如果骂老潘“穷，没赚到钱”的话他肯定不在乎，因为这属于污蔑，人家老潘从买房人身上赚的太多太多了。可你说他“坑人了”，那这说的是事实啊，搁谁也得急眼。
3、反正早期投资Soho的都是富人，不少人已经升级成中产了。当年的中产投资者呢，现在不少升值成刚需了，正盼着接盘侠来解救呢。刚需倒无所谓，一般来说还没那么快成为底层，跑输的空间还是很大的，继续努力。
仅供参考。
五、
Q:
我们夫妻、父母自己孩子都是北京人，户口都在宣武区，我和我老婆都是首房首贷。我在10号线安贞门附近工作，老婆目前在家工作即可。夫妻年收入25万左右。父母在虎坊路小区有一套小两居室（已买下，不到50平米）和一套团结房（我爷爷单位的产权，爷爷已去世。我父母和邻居共同住，厨房厕所两家公用，我家大概不到20平米的住房）。
首付500万，贷款不知道怎么查，不算贷款的话，房子考虑总价在550至680万之间。孩子户口上在父母住的虎坊路小区团结房这里，所以不需要学区房，今年9月孩子上小学，应该是对口育才小学。
要求：
准备买的房子离虎坊路小区近一些交通方便一些（距离4公里之内，公交车8站之内，最好有地铁），方便老人接送孩子上学。有电梯，不要顶层和底层，房子新一些大一些，两居室或者三居室，有厅。最好厕所带窗户，至少有一个卧室是朝南的窗户、至少有一个卧室有阳台（可以不是南向的有阳台），建筑面积在65-80平方米之间。
目前考虑虎坊路小区正南位置的马家堡、角门、洋桥一带的房子，方便孩子上学及我上班。不知道章哥有什么推荐和建议？
A：
1、贷款怎么查？不用查，首房首贷一般就是300万额度。再多贷的话看银行当时的政策，也看具体房源的税费情况，让中介算算是否划算就行。能用贷款就尽量吧，首贷资格相当于福利。不过300万的月供是就要每年20万，你们收入25万，注意控制风险。
2、这么具体的房子要求我帮不上忙，这只能找当地中介，只有他们有房源。而且我也只能从投资角度分析，自住角度看自己的喜好了。
这几个板块就是自住为主的多，保值普通，不算高，之前这些年略弱于团结湖等地。本来都是同等价格的，现在差距比较明显了。
3、如果注重保值，常规建议是看看草桥一带，房龄较新的相对多，保值也较好。但是否能符合你们这要求我不知道，问当地中介吧。
仅供参考。
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